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2021/01/28
他人に貸し付けている農地の評価【北区で相続のご相談】
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2020/11/20
ブログ
農地を他人に貸し付けている場合は、その評価方法が財産評価基本通達に定められております。
今日は、耕作権が設定されている農地についてご説明させていただきます。
なお、永小作権が設定されている農地については、現在では永小作権が設定されていることが稀であることから、今回はご説明を省略させていただきます。なお永小作権は相続税法23条に定められていますので、ご興味のある方はご参考にしてください。
他人に貸し付けている農地の評価
私は過去の相続で農地を取得しましたが、サラリーマンなので、他人に農地を貸し付けて耕作してもらっています。相続税申告の際の財産評価はどのように行うのでしょうか？
他人に貸し付けている農地の評価方法は、財産評価基本通達
に定められております。
農地の自用地価額 － 耕作権の価額
で求めます。
自用地とは何ですか？
自用地とは、他人が使用する権利がない土地となります。
つまり、自分で自由に使用できる土地ということを意味します。
それでは、自用地評価額から農地を耕作する耕作権の価額を控除した金額が相続税評価額となるのですね！
おっしゃるとおりです。
賃借権に基づく耕作権の価額を控除することができます。
純農地・中間農地の場合は、その農地の自用地価額に50/100の割合を乗じた金額が耕作権となります。
（例1）800万円の中間農地を貸し付けている場合
800万円－800万円×50/100＝400万円（評価額）
一方、市街地農地・市街地周辺農地の場合は、農地が転用される場合に通常支払われるべき離作料の額、その農地の付近にある宅地に係る借地権の価額等を参酌して求めた金額によって評価するとされておりますが、一定の割合を乗じて計算しても差し支えないものとされております。一定の割合は各国税局により異なります。
（例2）1,000万円の市街地農地(埼玉県)を貸し付けている場合
1,000万円－1,000万円×30/100＝700万円（評価額）
結構、評価額が下がるものなんですね。
農地の評価は倍率方式の場合が多いですが、評価を行うに当たっては、確認しなければならないことがたくさんありますので、現地調査や役所調査が重要となります。
ちなみに、農業委員会の許可を受けずに貸し付けている農地（一般的にヤミ小作といいます）については、耕作権は認められず、評価は自用地評価額となります。
許可を受けているか否かは、役所の農業委員会の農家台帳等により確認することができます。
